房地合一2.0將上路，逃命波來了？專家：房市量縮、價難跌！
連月來，政府一連串「打炒房」毫不手軟。繼央行選擇性信用管制，被稱為打房第三部曲的「房地合一稅2.0修法」，在朝野聯手快攻下，可望於今日（4／9）立院三讀通過，完成修法。
對於打炒房，台灣朝野高度共識，因此4月7日才剛完成協商，不到48小時，4月9日可望三讀通過。財政委員會召委曾銘宗對媒體表示，為免改革橫生枝節，國民黨團亦樂見房地合一稅制2.0盡快完成修法與實施。
新版房地合一稅預計7月1日上路，屆時，個人若持有房地兩年內出售，將課徵所得稅45%，持有二至五年出售，將課徵35%；境內法人售屋最高稅率將由20%提高為45%；此外，預售屋、特定股權交易也將一併納入課稅。
值得注意的是，這次房地合一稅修法，不但將「短期持有」的定義，由兩年延長為五年，且取得房地之起算日，亦回溯自2016年，也就是房地合一稅開徵那年，「簡直是無縫接軌，」一位房仲業者苦笑。
而這次修法，衝擊最大的族群，將是持有房地二～五年間出售者，課徵稅率將從20%，上調至35%，繳交稅率增長幅度高達75%。
房地合一2.0新制一覽。資料來源：住商機構；林鳳琪整理；林讓均製表
搶搭6／30末班車，售屋潮湧現
「為避開驟增的重稅，想賣房的人，一定會搶在7月1日上路前出手，6月底前，成交價有可能稍微鬆動，」住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，倒數這三個月影響最大，尤其是持有兩年以上未滿五年間的非自用屋主。
不過，房地合一稅屬所得稅，有賺才課稅，與奢侈稅不同，因此賣方最大的底線僅是在獲利與稅差之間取得平衡，賣方寧可少賺也不至於賠售。因此，為搶搭6月底末班車，屋主願意讓利，成交量可望增加，但價格頂多上下震盪，很難出現大跌。
徐佳馨也提醒，待7月1日正式上路，屋主為避重稅，態度轉為「惜售」延長持有房地年限，屆時，市場恐量縮，價格甚至可能因物件減少而微幅上漲。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡則表示，打炒房以來，今年首季交易量大增，可看出投資人提前獲利了結的趨勢，預期上半年房市交易量將增加。
住商機構董事長陳錫琮直言，政府打房，預售屋市場首當其衝，「對不動產經紀業影響也不小。」
住商機構在兩岸擁有連鎖店數逾2000家，陳錫琮觀察，兩岸打炒房不手軟，不過，目前看來，成效有限效。在台灣，今年Q1六都買賣移轉量較前一季雖量縮14.5%，但北市房價仍成長2%。
在中國，雖打房出招不斷，但中國指數研究院統計，百城新房價格漲幅較去年同期仍擴大。尤其一線城市Q1價格仍上漲0.78%，較去年同期擴大0.39%。百城二手住宅Q1價格累計上漲1.05%，亦較去年同期擴增0.48個百分點。
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房地合一2.0效應》預售屋將減少
打房對台灣新建案市場影響為何？
住展雜誌研發長何世昌觀察，雖Q1北台灣新建案供給量縮，但籌備中的建案再延有限，遲早得推出，預期Q2將會爆量。不過，房地合一稅新制將預售屋納入課稅範圍，可能逐漸降低建商推預售屋意願，長線來看預售屋供給量將因此減少。
業者坦言，打炒房衝擊下，市況不明，加上原物料等建築成本不斷上漲，未來建商寧願先建後售。
信達聯合會計師事務所所長胡碩勻表示，政府打炒房立意雖好，但實際成效如何？尤其修法新版7月1日正式上路後，「稅務稽徵機關要如何勾稽？」好比說，「裝潢維修費用如何認列？股權交易如何稽核？」「屆時負責查核勾稽的人力又是否足夠？」待上路後，真正挑戰才要開始。
本文轉載自遠見雜誌
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