我勸你們不要去芭提雅買房子…
說到芭提雅，大家都會表現出一副曖昧的神情。
這個聲色犬馬號稱「東方夏威夷」的城市，也被打上「東方性都」、「世界紅燈區」、「老外的性福天堂」等標籤，難免會成為大家侃侃而談的閒資。
可是如果你認為這是芭提雅的全部，那就錯了。
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印象芭提雅
不得不承認，在這趟行程之前，我對於芭提雅的印象確實也很呵呵。可是我老鐵不光在芭提雅買了房，還邀請我必須去玩一趟，美其名曰為芭提雅正名，其實就是想拉我入夥，做他的鄰居。
這段行程下來，只有一個感受：很多人誤讀了芭提雅。
芭提雅距離曼谷154公里，開車約1.5小時。（參考百度）國內只有昆明、長沙等幾個少數城市有直飛芭提雅的航班。所以大多數都選擇飛到曼谷再去芭提雅。
但我仔細算了一下，從素萬那普機場到達曼谷市中心的四面佛，地圖顯示28公里，但是需要52分鐘，這還是我用Google實時測算的，去過曼谷的人肯定懂，更別提週一週五這種特殊日期，完全是寸步難行。
而從素萬那普機場到達芭提雅中心區域的海港購物中心harbor Pattaya，全程有119公里，只需要1小時23分鐘，真是令人詫異。
行程上差4倍的路程，用時卻差不了多少，芭提雅便利的交通，優勢一下子體現出來了。而芭提雅還有海灘資源，這點是曼谷缺少的。前往曼谷的人，完全可以前往芭提雅享受假期。
另外，曼谷到芭提雅的高鐵預計2020年完成並投入使用，通車後車程將縮短為45分鐘。但目前曼谷到芭提雅的大眾運輸只有巴士。
老鐵說這裡是未來的“深圳特區”，泰國政府在打造芭提雅 EEC-東部經濟走廊，對接的是中國的一帶一路計劃！
透過這幾天的了解，下面我跟大家吹噓一下：什麼是EEC。
泰國東部經濟走廊(Eastern Economic Corridor，簡稱EEC)，是指泰國在東部沿海的北柳府、春武里 (芭堤雅所在地) 和羅勇(芭提雅烏塔堡機場所在地)三府設立經濟區，透過大力發展基礎設施，實施一系列重大投資優惠政策，升級泰國經濟4.0計畫。
泰國政府將把EEC經濟特區：打造為海陸空三維國際交通樞紐，東南亞新經濟中心！意圖超乎中國的「深圳經濟特區」！（厲害了，Word天）
其中最引人注目的就是芭提雅烏塔堡國際機場的新升級，將媲美曼谷素萬那普機場，人流量的提升，未來旅遊業的地位絕對會顯著提升。
陸運方面，機場高鐵無縫對接芭提雅烏塔堡國際機場、曼谷廊曼機場，以及曼谷素旺納普機場，實現三個機場互通。
水運方面，蘭查邦深海港口（Laem Chabang Deep-sea Port）、羅勇馬達普深海港口（Map Ta Phut Deep-sea Port）都處於擴建階段，芭堤雅附近的Sattahip商埠是高端郵輪停靠港口，也連接泰國灣區的各大旅遊景點。這個商口將連接泰國灣東部和西部之間的旅行路線。這將有助於縮短泰國灣東西部之間的旅行和貨物運輸時間2小時，對芭提雅也是大利好。
我老鐵說，泰國是連結亞洲的各經濟體的中心樞紐，北有中國，南有印尼、大洋洲，東至越南，西臨緬甸，是東協經濟共同體AEC生產商貿出口和物流的戰略要地，此外，也是柬埔寨、寮國、緬甸和越南的重心地帶。
芭提雅就像早年的深圳，是政府重點發展城市，未來也將在國際舞台上扮演重要角色，房價飆漲可期。
許多曼谷的高淨值人群，也選擇來芭提雅買房子，除了這些利好之外，最根本的原因，還是在於芭提雅這座城市…
遙望「PATTAYA city」幾個大字，頗有「Hollywood「好萊塢高地的即視感。
芭提雅人口不多，外來人口甚至多過本地人口，租屋的人基本上也是外國人，一半來養老長居，一半來度假短租；服務業的從業人員大多來自緬甸、柬埔寨。
總人口僅80萬的芭提雅卻每年接待外國遊客超過1,200萬人。
如果讀過沈從文先生的《湘行散記》，就會覺得這裡男子體魄之野蠻，民風之彪悍，女子神情之溫順、服務之到位，加上到處的流水，無邊的樹蔭，正如描述中的那個湘西鳳凰城。
另外，當地人的月收入大概在人民幣3,000元左右，這樣就能大致算出當地的消費水準。
總而言之，旅遊經濟非常國際化，遊客來源遍佈世界，不容易受某個經濟體的衰退影響，甚至全球經濟不景氣時，芭達雅會成為夏威夷、威尼斯等高消費旅遊目的地的替代品。
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想投資，先探路
凡是以投資為目的，但又不了解當地狀況的行為，都是耍流氓！了解投資價值（城市景觀，項目所在地，旅遊經濟，基礎設施狀況等）的城市環境概念，這是花錢的正確方式。
以下的內容，綜合我對芭提雅當地的深入了解以及網路資料，僅供參考！
1. 東西芭提雅
下圖中這條素坤逸路，把芭提雅分成東、西兩部分。鐵路以東多住的是泰國人和一些其他國家的富人，鐵路以西為旅遊勝地。
道理很簡單，所有濱海城市，都是沿著海岸線發展，芭提雅也不例外。
西區包括芭提雅、中天、Na klus、Wong Amat、Na Jomtien 等海灘區及帕山區域，這裡是芭提雅的城市核心。
所以，西區的土地價值自然也比東芭提雅高出很多，在芭提雅，越往東，土地越不值錢。
2.芭提雅北區
參考上面這張圖，芭提雅北區的主幹道叫做那歌路（Na Klua Road），海灘叫黃艾買提海灘（Wongamat Beach），北側和西側環海，對面是泰國最大深水港－-林查班工業港.
這裡的住宅地塊是芭達雅市區內唯一帶私人屬性海灘的，住在這裡的土豪們肯定很美滋滋，過著真正「面朝大海，春暖花開」的生活吧。
公寓工程和許多高檔飯店直接建在海邊上，還有自己的私人沙灘，僅隔著一條馬路，跟其他幾個區域相比，優勢很明顯。
整體來說，開發早、檔次高，住在這裡的人自然也是高淨值人群，所以很多人說這裡是芭提雅的富人區。但其實並不是指整個北區，被稱為「富人區」的部分僅指那歌16巷和18巷之間靠近海邊的那個小區域，這是當地中介朋友特地指正我的。
此外，週邊大型五星級飯店、便利商店、餐廳也一應俱全。
因此，這片地段的海景公寓在芭提雅房地產市場有著明顯優勢。我們知道，泰國政府嚴格限制靠海地段的高層建築的開發，所以現有海景高層越來越稀缺，投資這個地段最好投資高層。
3.芭提雅中心區
據朋友介紹，芭提雅先有了步行街，再有海灘路（芭提雅1路Pattaya beach Rd.），然後從海灘路向東，又有了芭提雅2路（Pattaya sai 2 Rd.）、芭提雅3路(Pattaya sai 3 Rd.）以及三條垂直海灘的大道－芭提雅北路（north Pattaya Rd.）、芭提雅中路（central Pattaya Rd.）、芭提雅南路（south Pattaya Rd.）。
芭堤雅中區介於芭達雅北路與芭達雅南路之間，多為商業地帶，也是芭提雅開發建設最悠久、最完善的區域。匯聚了許多旅遊景點，例如比較有名氣的Walking Street、信不信由你博物館，藝術天堂3D博物館等等。
目前芭提雅市區內的公車「雙條車」主要集中在一路、二路這個區域，芭提雅市的主要商場、醫院也都是集中在這個區域內。三路上人潮明顯減少，店家租金也便宜很多，沒有固定線路的雙條車。
當然，寸土寸金，中心區目前已經沒有更多的土地用於開發和建設，因此在售項目很少。
4.南區
南區其實就是在帕山以東，芭提雅中心區以南，素坤逸路以西的一個小區域。
之所以特別劃出這個南區，主要是這個區域有一條非常重要的塔帕亞路（Thappraya Road），是中心區與中天區的唯一必經之路，路上有對行的雙條車，算是咽喉要道了。
這個區域大部分都是本地居民，只有在塔帕亞路兩側集中著餐廳、酒店，和為數不多的房產項目。
最值得投資的地段就是帕塔納克山附近，它是整個區域的天然氧吧，綠色後花園，環境寧靜而優美，適宜度假養老。
5.帕答納山區
繼續參考上圖，帕答納山區簡稱帕山。帕山是緊連步行街的小山坡，山腳下的海灘叫Cosy Beach，也是芭提雅地勢最高的地區。帕山延海岸線將中心區和中天區分開。
山上主幹道是成熟的街道，基礎配套設施齊全，有雙條車停駐但是沒有固定路線去市區，開口叫車基本200泰銖起價。
地價趕超北芭達雅頂級地段，介於新舊城區之間的中心地帶，擁有最佳的資本增值潛力。但交通卻不夠完善。
世界聞名的芭達雅紅燈區就在這個區域，充斥著芭提雅獨有的酒吧文化、男女侍應、「Ladyboy」…
再說的詳細點，就是Walking Street（芭提雅步行街），其實就是芭達雅的酒吧街
也就是著名的紅燈區。
PS：WalkingStreet，也稱為「雞鴨鵝」一條街。
▲點擊看大圖
6.中天海灘
在帕山的南端就是芭提雅中天海灘（Jomtien beach），是芭達雅開發的新城區，海岸線有大概7公里長，沿著海岸線是中天海灘路（中天一路），一路延伸至素坤逸（Sukhumvit）路。
東側與海灘路相隔300公尺左右就是中天二路，在中天一路和二路上有市區過來的雙條車，交通也很方便。沿海一帶餐廳、酒吧、便利商店等基本生活配套齊全，感覺上類似國內的新城區。
距離烏塔堡機場、未來的高鐵站、高速出口都比較近，公寓開發成熟，價格適中，非常適合投資客戶和預算有限的剛需客戶。
也是芭堤雅最新和增長最快的區域，其他區域尤其是中心區沒有太多可開發空間，因此有著豐富土地資源的中天區域近年來呈現蓬勃發展的勢頭。
作為投資，可以享受較高的性價比。同時因為銷售總價較低，儘管租金不如中心區高，但核算下來的租金收益率基本上可以維持在7%左右。
7.納中天（Na jomtien）
中天海灘繼續往南，就是納中天海灘了，這裡也是芭提雅最南端的區域。
納中天是新興區域，它的主要優勢是未受污染的海灘，且擁有大片空地，足以新建住宅。
納中天屬於未完全開發，距離市中心較遠，遊客還比較少，但從長遠來看，良好的資本增值潛力可以預見。
而它的另一個主要誘人之處在於擁有海洋遊艇俱樂部。這是整個東南亞最好的遊艇停泊港之一。因此該地區極受當地泰國人的歡迎，集中了芭堤雅絕大多數的大型旅遊項目，例如：四方水上市場、東芭樂園等，區域內目前很多高端公寓沿海灘建設，步行3-5分鐘即達海邊。我老鐵認為這裡很有可能成為芭提雅的價值窪地。
總結：
1.芭提雅東區不適合投資者，價格不高，租賃市場肯定也不夠活躍，至於升值空間就更不要想；
2.北區價格已經很高了，作為投資屬性的話，這麼高的價格可以換回對等的租金嗎？表示懷疑；
3.中心區的房子主要是地段，交通方便，投資人可以考慮；
4.南區主要是得了交通便利的便宜，考慮投資也是可以備選；
5.帕山唯一的問題是交通，出遊不太方便。
6.中天區域目前來說是最值得關注的，市場規模有，可選擇項目多，但是，中天區域的價格已經不便宜了，有海景，具體還是要關注項目本身。
7.納中天目前專案品質高，單價低，很有可能成為價值窪地。
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出乎意料的房價地圖
根據統計，在芭提雅，中國購屋者的比例已達20%，在某些熱門房產項目的外國人購買份額中，中國購屋者的比例甚至接近50%。
泰國整體的新興買家是中國人，他們購買的公寓大多配套齊全，單價不超過500萬泰銖（約人民幣100萬元），主要集中在50-70萬人民幣。
目前來說，芭提雅的專案主要價格在1萬-4萬/平米。不過，每個區域的房價也是各有特點，老生常談，主要看項目。
結合當地的房產公眾號泰國故事集的數據，我做了一個整理，已得到作者飄搖的授權：
PS，所有列出來的單價均為最低價，依樓層浮動，各項目依時效也有調價，僅供參考。
不難發現，現階段計畫主要集中在中天海灘區域；市區的表現也很搶眼，但普遍來說，偏南的方位計畫更多一些，也更加集中。
以前40萬能買到的項目，現在也差不多到70萬左右，歐洲人、日本人、中國台灣及中國大陸人都是芭提雅購房主力，他們購房主要是作為度假自住，再來看一組數據。
這張圖是2010-2016芭提雅公寓均價走勢圖，藍色代表一線海景公寓，紅色代表海景公寓，綠色代表普通公寓。
從上圖可見，一線海景公寓的價格最高，上漲幅度也是最大的，均價約120000萬泰銖/平（約人民幣2.4萬/平），和國內二線城市的房價基本持平；但是景觀資源差一些的普通公寓均價1.2-1.5萬元/平。
但租金收入不亞於曼谷，平均租金收益也是很可觀，有海景的租金回報肯定更高。所以，中天海灘這邊還蠻值得關注的一個區域。
《2017年胡潤海外置業投資報酬指數》報告中，芭提雅2017年度投資報酬指數17.6%，僅次於曼谷、吉隆坡，曼谷為20.1%，想想還挺可觀的。
尤其租金回報這塊，想必很多人都喜歡穩健的現金投資回報吧，所以一定要關註一下這個指數。
特別是最近人民幣持續貶值，大家對自己的資產配置渴望已經到了一個空前的高度。感覺各位老闆們每天睡一覺醒來，都覺得自己的錢就莫名其妙被人偷去了吧！
資金外流不可避免，許多有前瞻性的人已經將眼光放到海外市場了。
此外，經濟走廊帶來的利好不容忽視，正是那句：高鐵一響，黃金萬兩，芭提雅樓市的未來潛力很值得期待，租售自然不用發愁。
我老鐵的眼光還挺不錯的，這趟行程確確實實為芭提雅正名了，他也如願，讓我做了他的鄰居。
另外，我老鐵還在暑假期間為小朋友報名了麗晶國際學校（Regents international school），他說「泰國教育資源」是海外投資附加價值之一。
講真，泰國國際教育在東亞國家是領先行列的，最著名、最高端的就是全英制國際學校Regents international school，本部在英國，曼谷和芭提雅都有分校，戴安娜王妃就是在英國本校畢業的。
還有比較有名的是芭達雅國際學校（Tara Pattana International School）、拉格比學校（Rugby school Thailand）、聖安德魯斯國際學校（St. Andrews International School）、ISC春武里國際學校（International School of Chonburi）等幾所學校。比起上海來，伐要忒便宜！
芭提雅，從一個天真無邪的“漁村小蘿莉”，成長為一個有魅力的“泰國新秀”，她的海，她的島，她的醫療和教育水平，她的蒂芙尼人妖秀，以及無數和她一樣迷失在霓虹燈光中的風塵女子們…
我勸你們不要去芭提雅投資了，就讓他保持現在的發展態勢，健康發展，最重要！
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