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2023年9月29日 星期五

【爛尾連環爆1】建商挖恐怖陷阱 70歲地主無言:老宅沒了、土地更白白送人

 

【爛尾連環爆1】建商挖恐怖陷阱 70歲地主無言:老宅沒了、土地更白白送人


政府欠缺監督把關,導致建商倒閉跑路又無法可管,危老都更之路雪上加霜。圖為北投爛尾建案「泊山妍」基地。
政府欠缺監督把關,導致建商倒閉跑路又無法可管,危老都更之路雪上加霜。圖為北投爛尾建案「泊山妍」基地。

危老重建竟換來一場空!建商甩鍋跑路、引爆的爛尾風暴,已燒進北市天龍國,2017年《危老條例》遞出容積獎勵誘因,近年在六都遍地開花,尤其是市容最老舊、平均屋齡37年的台北市,危老重建核准件數達869件居全國之冠,卻因政府欠缺監督把關,頻傳建商落跑,讓台灣的危老都更之路雪上加霜。本刊採訪北市2位地主戶,1戶面對爛尾工地欲哭無淚,1戶則走在訴訟的漫漫長路無奈嘆息,並揭露3大陷阱,民眾當心勿入。

在北投土生土長、今年70歲的林陳妹(化名),住在溫泉路已經70年,2014年建商上門談合建,平靜的小巷燃起「老屋新生」憧憬。「我的土地持分28坪,建商說分回比例1:3.18,未來可換回權狀坪數89坪的房子,不足坪數可用每坪50萬元找補。可以住進有電梯的新房子,我和鄰居都覺得很開心啊!」林陳妹說。

看似一切美好的未來,卻在7月底爆出「泊山妍」建商嘉源建設無預警停工而變了調。林陳妹回想,當時建商協調10多戶地主談合建,因溫泉路一帶老屋年久失修,不少人早已搬至外地居住,所以有部分屋主直接將北投老家的房屋及土地,以每坪120萬元賣給建商,算一算每戶約進帳3,500萬元。

「留下9戶地主戶願意合建,我們享有『優先選屋』的權利,我選了3間房子,總共85坪,餘4坪就以每坪50萬元找補現金,算算手上還有200萬元可用於繳稅。」林陳妹說,建商也承諾拆屋遷出後,會依坪數提供租金補貼每月約2.5萬元至4萬元。

林陳妹怎麼也沒料到,她將父親留下來的老宅及土地交給建商,建商竟甩鍋落跑,老家被夷為平地,新房子沒有盼頭,林陳妹的內心百般無奈。

陷阱1:私簽「買賣附買回」 土地白白送人

少數建商常用「財產規劃」的角度,慫恿地主簽下「買賣附買回」約定,卻因此讓地主走上錯誤的第一步。

「建商叫我把土地賣給他,雖是買賣,但這筆交易的錢不會真正拿到,等到未來完工後,充作我向建商買屋的價款;也就是,建商直接把分回的3間房子,過戶給我和2個兒子,到時我不管是否在世,都能省下一筆贈與稅或遺產稅。」因為是第一手屋主、從未轉賣,林陳妹持有北投老屋至今的公告現值翻漲數倍,贈與稅300萬元跑不掉。

專做北市都更、危老重建的德運建設董事長林財于搖頭表示,這等於是拱手奉上土地、把土地過戶給建商去借錢。業界人士指出,建商從地主手中拿到土地,錢都不必付,就能逕自向銀行融資取得一筆錢,「如果開發起來建商能賺2億元,現在卻能直接拿地主的土地貸到3億元;不肖建商當然拿錢跑路。」業界人士強調,「買賣附買回」是市場上罕見的私約做法,目前沒有法令禁止,但其實不合常理。

陷阱2:信託融資銀行 連換3家

今年6月,嘉源建設因信託銀行從上海商銀更換為瑞興銀行,上門找林陳妹簽「增補合約」,但這已是嘉源建設3年來更換的第3家信託銀行。

律師陳建州提醒,當建商頻繁更換受託銀行或融資銀行時,就應該提高警覺,建商是否有資金斷鏈的危機,可能原本的信託銀行在申請動撥資金時受限,所以更換受託銀行,也有可能是建商資金需求孔急,借貸土建融金額超出市場估價行情太多,因此轉向條件較寬鬆的金融機構。

陷阱3:部分協議 排除信託契約外

北市松山區饒河街的危老重建,原建商寶吉第建設倒閉,雖有建商大家地產接手續建,但仍糾紛不斷。地主戶陳俊發回憶,當時大家地產概括承受契約續建,卻未將契約之外的補充協議放進信託。

「補充協議約定,我們享有『優先選屋』的權利,但條文中註明這份文件屬於『保密協議』,不能給第3者知道,否則失其效力,所以大家地產強調,補充協議不可以入信託!被第3者受託銀行知情就失效。」陳俊發說。

消基會董事長吳榮達提醒,當這份對地主有利的「保密補充協議」被排除在「信託契約」之外,信託銀行就不會承認這份協議的存在,因此全進信託才能有真正保障。

  • 台北市危老重建核准案件數TOP3

註:2023年統計至8/31。資料來源:台北市建管處、台灣房屋集團彙整
註:2023年統計至8/31。資料來源:台北市建管處、台灣房屋集團彙整
  • 林陳妹危老重建分回比例

資料來源:林陳妹
資料來源:林陳妹

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