中國房貸風暴》房市泡沫破裂重創經濟 240萬戶家庭淪為爛尾樓苦主

邱立玲

2022年8月13日 週六 上午8:05

如果中國所有預售爛尾樓都沒有完工，購屋民眾會拒繳3700億美元（約11.09兆元台幣）的房貸。（圖片來源／恆大官網）

中國多個城市房屋銷售和價格在連續多年上漲後出現下降，傷害正在蔓延，房地產泡沫破裂，正危及世界第二大經濟體，其負面影響可能會持續數年。

《華爾街日報》報導稱，中國建商和官方統計數據顯示，許多城市的房價經歷長時間的上漲後今年普遍下跌。根據中國房地產信息公司的數據，中國大型開發商的新屋銷售連續13個月下滑。

中國大型開發商的新屋銷售連續13個月下降

240萬買家支付的數百萬人民幣（下同），買下的預售屋停工淪為「爛尾樓」，導致一些買家拒繳房貸。分析師估計，如果他們的社區大樓沒有完工，購屋民眾會拒繳高達3700億美元（約11.09兆元台幣）的房貸。多數中國的銀行應該能夠吸收損失，從而不太可能發生金融危機。

更大的風險是中國經濟。美國銀行的分析師上個月發布一份報告指出，由於建商的財務問題，2020年和2021年預售的房屋建築面積中，約有9％無法如期完工，影響約240萬戶家庭。

分析師表示，「在今年秋召開每十年兩次的中共20大黨代表大會之前，拒繳房貸事件如果不加以制止並蔓延開來，可能會打擊市場信心，打擊房地產銷售和投資，拖累經濟增長，並造成社會不穩定。」美銀報告寫道。備受關注的秘密會議將見證中國國家主席習近平獲得史無前例的第3個任期。

9％預售屋無法如期完工，影響240萬戶家庭

中國第2季國內生產毛額（GDP）年比小增0.4％，這是自大流行開始以來表現最糟糕的一季。儘管大部分放緩是由於防疫封城和限制居民活動引起，但房地產業萎縮7％導致GDP疲軟。

經濟學家表示，房市的損害正在從建材到房地產服務等各個行業蔓延，並導致銀行的貸款損失堆積如山，很難迅速修復。

當中國全面經濟放緩對個人收入和資產價值造成壓力時，房市的低迷也打擊了消費者的信心。 「經濟前景、消費者信心和人們看待未來的方式都發生了變化。」投資銀行法國外貿銀行亞太區首席經濟學家埃雷羅(Alicia García-Herrero)說。

中國建商海外債券違約，外資慘賠1000億美元

根據彭博和巴克萊研究的數據，中國房地產業的信貸壓力尚未蔓延至全球市場，但是由於中國建商的美元債券違約和價格崩跌，國際投資人因此遭受約1000億美元的損失。

中國商業銀行鑑定和通報不良房貸的速度一直很慢，但許多商業銀行已經大幅縮減或撤銷對房地產業的貸款。地方政府對建商銷售的土地也大幅下降，切斷地方的主要收入來源，並表明未來幾年推出的新建案將大大減少。

「我們從未見過中國房市出現如此大規模和嚴重的衰退。」紐約的研究公司榮鼎集團中國市場研究主管萊特 (Logan Wright) 說。他說，中國當局幾乎無能為力來扭轉頹勢並抵消房市低迷對經濟的打擊。

亞洲美元債券市場不再接受中國建商商發債

中國房市低迷，主要是因為近年來政府推出各種打房措施，來冷卻房地產狂熱，並減輕民眾的購屋負擔。監管機關2020年限制建商的貸款，導致銀行和其他金融機構抽銀根，並許多建商現金吃緊。

此後，開發商巨頭中國恆大等30 多家建商的外國債券出現違約。由於民眾了解建商的財務困境，不願買爛尾樓，導致新建案銷量暴跌，亞洲美元債券市場不再接受中國建商商發債，未來會出現更多債券違約。

中國的房地產業此前曾經歷過幾次低潮，如2013年和2014 年，當時房價下跌，銷售和房地產投資放緩。許多開發商收入下降，有些開發商的餘屋量太大，苦撐數月，但他們沒有失去融資的機會。

中國房產業占GDP的26％左右

在隨後的幾年裡，房價恢復上漲趨勢，而開發商的銷售額逐年創歷史新高。哈佛大學的經濟學家·羅格夫和IMF的楊元辰2020年撰寫的研究論文的估計，2018年房地產及相關產業佔中國GDP的26％左右，近年來維持在這比例附近。

最近房市低迷的另一個原因是中國開發商多年來過度建設和過度借貸舉債的結果。

一個重要的痛苦來自預售屋收入的減少。過去10年，中國約80％的新房銷售是開發商承諾在1到3年內交屋給買方，預售屋的款項成為建商的最大資金來源，開發商依賴這筆資金蓋房子，來保持資金流動以滿足即時需求。

買方以全額房款買下預售屋

只要建商滿足以下條件，地方政府就發放預售屋的營建許可：僅完成計劃建設的25％，建商就能夠以全額出售新的社區大樓，許多買方支付約30％的頭期款，其餘部分則向銀行辦理房貸。

這筆全額房價進入託管帳戶，用以支付蓋房子費用，但是規則的定義模糊，讓許多建商商在完工之前就能提取現金。由於預售屋收入下降，而且更難申貸的建商去年開始沒有現金來償還債務，問題就出現了。

去年，恆大開始動盪，其股票和債券價值暴跌時，恆大在 2021年初預售江西省景德鎮的新建案，但今年6月現場完全停工，引發買方惶恐。

拒繳房貸的風暴蔓延到300多個新建案

6月30 日，該建案屋主發出聯名信，警告如果在 10 月 20 日之前不能復工，他們將拒繳房貸。這封信在中國社交媒體上廣為流傳，引發鄭州等城市的爛尾樓受害者群起仿效，掀起一波波拒繳房貸風潮。

根據Wind數據，從2018年到2020年，河南省鄭州市的房地產銷售面積在中國城市中排名第2，住宅平均售價飆升40％。

在中國審查機構刪除許多爛尾樓拒繳房貸相關貼文之前，拒繳房貸的抗議活動已經蔓延到300多個新建案，引起大家擔心中國的銀行不穩定。根據央行數據，截至今年3月底，中國金融機構公告的個人房貸餘額為5.8兆美元（約174兆元台幣）。

除鄭州外，很少有市政府表示打算如何解決爛尾樓問題。在最近拒繳房貸風暴之前，許多城市政府降低頭期款、降低利率、提供現金補貼和取消購買多套房的限制，來幫助建商重振銷售。

澳盛銀行（ANZ）的經濟學家Betty Wang表示，在高層決策官員沒有明確指導的情況下，中國房地產業將在一段時間內繼續縮減規模，房市已經硬著陸，許多開發商很難從這次低迷中恢復過來。

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