數十萬中國人撤離後，留下1155棟爛尾樓|| 深度
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曾有至少50萬中國人在西港淘金，樓市最火熱的時候，就出現過開發商賭博輸錢致樓盤爛尾，以及工程方偷工減料導致在建大樓垮塌、近50人傷亡。
本文由無冕財經（wumiancaijing）原創發布
作者：方斯嘉
編輯：陳澗
設計：嵐昇
實習生：葉敏
“賣掉深圳的房子，去柬埔寨吧！”2020年年中，“歐神（歐成效）”戴著口罩，匆匆趕到杭州一家酒店，為投資客講述他的觀點。
他說：“只有買土地，能讓你真正跨越階級，從工薪階層直接到老闆。”
隨後，王牧笛、郎咸平也同台出現，稱柬埔寨西哈努克港（又稱“西港”）樓市前景大好。
“我在柬埔寨買的土地比澳門還大。”2019年，曾經的微博大V薛蠻子，對西港贊口不絕。在他看來，當地的稀缺性和成長性都是巨大的。
一通操作下來，曾與王牧笛合作的馬光遠緊急闢謠：“對於大家經常問的柬埔寨西港項目等公司的業務，我確實一無所知，絲毫沒有參與，也沒有任何關係。”
這場熱鬧的炒房潮並未持續太久。眾多炒房者突然撤退，留下一大批爛尾樓。
今年7月初，西港召開了一次會議，商討關於1100多棟爛尾樓的問題。
▲西哈努克市開會探討房地產修復，圖片來自公眾號“西港日記”。
官方將爛尾緣由指向中國投資者。據東華日報，7月8日，西港副省長隆迪曼對外提到，由於疫情影響，以及柬埔寨禁止網絡賭博，很多中國投資者離開西港，導致爛尾樓遍地。這些爛尾樓，佔西港目前建築總數的70-80%。
投資熱正在逐漸消退。據聯合早報，禁賭令頒布後，數十萬名中國人和大批中資撤離，許多與博彩業相關的工程紛紛喊停。而後又因疫情影響，西港一夜間人去樓空，攘來熙往的人潮車流不復從前。
留下的這些爛尾樓，該怎麼處理？
邊炒房邊“挖坑”
原先的西港，是一片房產淘金地。
房產中介網站“柬埔寨房產網”曾這樣介紹西港：“土地的持續需求推高了土地價格，使其達到了比泰國和越南的海濱土地，價格更高的水平。旅遊業、貿易和基礎設施改善的增加推動了西哈努克城住宿和商業場所租金的增加。”
在當時，中國人是當地炒房的主力軍。
“2017年，有7萬中國人。現在（2019年）保守估計，有50萬中國人在西港。發生了很多一夜暴富的神話，租地蓋房，兩年回收成本。做KTV、夜總會、開賭場，三個月回本。”一位在柬埔寨投資的中國人洪七公（化名）曾對《留學的真相》節目組分享。
“衛星圖上看，2015年，西港土地還是一片荒涼。2019年，就佈滿了建築物。三年多，西港的地價翻了十倍，房租翻了五倍。 ”他回憶，一開始有不少中國台灣人來投資買地，不久後，大陸人也來投資建廠、買地買樓。
▲西港街道上的店鋪寫滿中文，圖片來自聯合早報。
“由於中國投資者大量湧入，帶動當地房地產快速發展，提高了當地的房價和房租，間接迫使資本較少的柬埔寨本地投資方以及西方國家投資者離開。”
自媒體“西港日記”的作者也提到：“當時中國人形成了獨立圈子，中國人基本只做中國人的生意，房地產也基本在中國人之間流傳。”
但在2019年，洪七公逐漸發現，西港出現了不少“坑”。
他的一位朋友，曾因西港某樓盤高達15%的回報率，入手買房。結果，房子出售兩年後，爛尾了。他了解後才發現，原來開發商拿著錢去賭博，輸掉了，項目就變成爛尾樓。
瘋狂的炒房熱，催生了一些極端案例。
2019年6月，西港一座在建大樓突然坍塌，造成近50人傷亡。大樓是柬埔寨人租地興建，房屋產權歸中國人所有。工程先是包發給一個柬埔寨人，後又轉包給一家中國私營企業。
對於案件的原因，洪七公認為：“因為大家都有快進快出的心態，因此偷工減料。此外，當地開發商沒有找專業團隊進行樓體設計，造成建築問題。
博彩天堂埋下禍根
西港的另一標籤是“博彩天堂”，這個產業，也順帶捧熱了資金密集型的房地產業。
2016年，西港被列為柬埔寨的經濟特區，博彩從業者湧入這座城市。因此，西港也被稱為“第二澳門”。當時，中國人瘋狂進入西港淘金，中文店招牌在西港隨處可見。
2019年的數據顯示，柬埔寨博彩行業稅收8500萬美元。澳門諮詢公司IGamiX統計，西哈努克城年收入的90%來自在線賭博。
不過，這座博彩天堂，卻成了跨國網絡詐騙的溫床。
在博彩合法化的同時，網絡投資有限公司（以下簡稱“網投公司”）湧入西港。據錢江晚報消息，截至2019年，柬埔寨共有193家註冊的博彩公司，其中91家在西港。
一些網投公司，開始挂靠有牌照的博彩公司，開展非法網絡賭博業務。媒體也曾報導，大量中國人被騙到西港，從事網絡賭博詐騙工作。
《南方周末》曾採訪一位湖南人，他被老鄉鼓動去西港做廚師，偷渡到西港後，卻發現原本的“廚師”崗位，變成了網投公司的“推廣”崗位。
他們工作的內容是，在社交媒體用不同話術，誘導客戶向“盤口”（在線博彩網站地址）投錢賭博，甚至還偽裝成異性，在網絡上發展戀愛關係，並誘騙對方投資。
這些被騙去西港的人，一旦進入網投公司，便失去人身自由。“過來就要聽話，不然等著你們的就是手銬、電棒！”
被騙來的，不只有中國人，也有泰國人、越南人、馬來西亞人等。
沒人知道這些網投公司的背景，但外人猜測他們背景強硬。一位在西港解救上述受害員工的義工曾對大河報說，“當地警察都進不去園區”。另一位受害者曾對上游新聞回憶：“都是要錢的，有的人報警，警察直接就聯繫園區，報警的人就被賣了。”
更誇張的說法是，“在柬埔寨中國人是'行走的黃金'，賣（誘騙）進網投公司都是10000美金起步。”一位受害者曾對上游新聞提到。
正是這種畸形的淘金熱，為日後的樓市崩盤埋下禍根。
爛尾樓困局待解
2019年8月18日，柬埔寨官方發布了《禁賭令》，查封所有違法網絡賭博活動，將在線賭博定為刑事犯罪。
以博彩業為支柱的西港，瞬間跌入谷底。最直觀的表現是，爛尾樓變多了。
7月初，柬埔寨西哈努克省商會和柬埔寨華人慈善互助協會共同承辦了一個會議，商討西港1155棟爛尾樓（停工停建）的問題。這些爛尾樓，佔西港目前建築總數的70-80%。會議探討的話題，包括中國投資者在西港租地、蓋樓所產生的系列糾紛及困局等。
不僅如此，房價甚至出現暴跌。一位當地中介曾對界面新聞提到，禁賭令前，一塊海邊硬卡產權的地塊，能賣到1000-1500美元/平方米，但禁賭令之後，市場價僅有250美元/平方米。
一道禁賭令，就造成了房地產崩盤？事情遠沒有那麼簡單。
首先，網賭生意退潮，多米諾骨牌倒下，徒留一地雞毛。
上文提到，數十萬中國人湧入西港，不僅參與博彩業，還參與了這座城市的建設，涉及房地產、娛樂，甚至是醫療行業，莆田系醫院都被引入西港。這些行業的主要消費群體，是當地相對富有的中國人，及博彩業參與者們。
當博彩業被叫停，疫情下的旅遊業發展受限，這直接造成大量行業無人消費的局面。
▲房產中介網站上，西港的房屋出租量，遠低於金邊、暹粒。
要知道，房地產一直是資金密集型行業。當資金突然被抽出，數十萬人口開始外流，資方迅速撤走，連工程款都來不及結算，建築工人四處討薪。
西港樓市，本就是一場擊鼓傳花的遊戲，如今，接盤俠們紛紛離開，房地產遊戲自然沒得玩了。
其次，樓市的掌控權，根本沒有握在國外投資者手上。
受當地政策影響，外國人不能買地，只能通過柬埔寨人代持。房產上，外國人只能購買二層以上的房屋，沒有“硬卡”（指“完全的所有權”的土地）的主動權。
因此，無論是從政策、市場、具體交易環節等，中國投資者都要依托當地人，獨立盤活項目的難度極大。
更糟糕的是，由於部分華人在當地賺得盆滿缽滿，也招致當地人的怨恨。
在上述爛尾樓盤活會議上，有中國投資者提出有關西港治安狀況改善、投資者信心恢復、投資項目安全等問題。一位在西港的抖音博主也有同感，她說：“2018年時，凌晨三點還敢去工地，現在不敢了。”
這麼多爛尾樓，已經成為西港的傷疤，應該如何盤活？
柬埔寨財經部國務秘書翁賽維索在今年年初透露，柬政府打算出台新計劃，以恢復建設西哈努克省正停建的高樓大廈。
全球房地產協會會長Sam Sok Noeun對媒體表示，2022年第一季度，西哈努克的房地產市場依然緩慢。如果外國投資者和遊客數量增長，房地產的價格和市場活動可能會立即發生變化。
實際上，中國投資者依舊是柬埔寨重要的購房人群。當地媒體指出，2020年，在柬埔寨置產的外國購房者主要來自中國，佔總數的50%，其次為新加坡（佔32%）。
在上述會議中，其中一個處理方案是：有物業或硬卡的資產，政府有關部門可以提供支持，業主可向銀行申請抵押貸款，以恢復生產和建設。然而，柬埔寨國家銀行卻在不久前提出，銀行體係對建築和房地產領域放貸快速增長，將對金融穩定帶來更高的風險。
轟轟烈烈的炒房運動之後，城市傷疤，必然無法輕易癒合。這個爛攤子，恐怕還需要收拾很久。
參考資料：
1、《留學的真相》第二季2019-08-17
2、逃離柬埔寨“網賭之城” 南方周末
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