千萬房產「以房養老」退休金竟不夠過日子？他善用「啞巴兒子」長短線佈局「以房換房」還月領4萬多｜買房財之道
【啞巴兒子好命退休】
想用房子養老，有「以房養老」貸款、「賣房養老」及「留房養老」三種，專家發現老後退休想靠啞巴兒子過活，實務操作上「賣房養老」活用資金最靈活，日子不用愁。
以房養老又稱「逆向型房貸」，向銀行抵押房子領養老金。
「賣房養老」，拿賣屋所得住養老院、配合金錢信託創造現金流。
「留房養老」把不動產交付信託，讓銀行包租代管。
【文／蔡碧月】長大是一眨眼，變老也是，不少人奮鬥一輩子才發現退休金不足、「窮到只剩下房子」，若想把「啞巴兒子」拿來安養天年，到底是「以房養老」好，或「賣房養老」好？還是「留房養老」好？
專門規劃資產傳承的識河國際總經理洪紹剴說，過去10多年來的委託人都是高資產人士，也就是有錢人的遺產分配信託、稅務處理，近年接到愈來愈多一般人、也就是中產階級詢問資產信託。
「這些人不見得特別有錢，不是為了處理遺產，而是有退休養老問題，尤其是有『以房養老』的需求。只是現實可能讓人失望，因為以房養老比較適合有兩間房子以上的人，名下只有一間、想以房養老的人，每月拿到的養老金恐怕不如預期。」
新北20多年老屋 每月僅2萬多
以房養老又稱「逆向型抵押房貸」，和一般抵押貸款不同，目的是為了生活資金的填補，55～65歲拿房子向銀行貸款，貸款年限最長35年，扣除掉利息後，銀行一次性或每個月提供一筆養老金，期滿之後一次清償或法拍。
洪紹剴分享一個實際經手的案例：60多歲的委託人在新北有一間20多年的房子，權狀約20多坪，向銀行申請以房養老貸款，期限20年，評估下來每月只得2萬多養老金。
「每月撥付2萬多塊，對委託人來說有點少，扣掉生活開銷，萬一生病臨時需要大筆支出怎麼辦？因為已經退休，積蓄又不是特別多，房子已經抵押申請以房養老的貸款，到時恐怕沒有退路。」
一般人就是因為擔心老後退休生活費不足，才想要以房養老來籌措財源，但實際上老後需要的不是只有生活費，還有家事援助、介護保險、醫療費、娛樂費等多方面考量。此外，如果申貸年限到了，人還活著，將面臨被追繳貸款且離開住家的風險。
「以房養老」申貸成數低 5成最常見
實務上的困境是，銀行承作以房養老的貸款成數都不高，最多申請到七成，常見是五成。洪紹剴表示，除非委託人的房子在台北市精華地段，價值3、4千萬元，才有可能拿到一個月5萬，不然一兩千萬的房子，每月大約拿到2萬多元。
為什麼以房養老的貸款成數不高？2018年監察院曾經做過調查，發現開辦「以房養老」業務以公股行庫居多，而且，銀行核貸成數偏低，背後原因複雜，最擔心的莫過於「資金流動性」、「房價波動風險」等因素。
以「資金流動性」來說，銀行的資金來源是短期資金，「以房養老」貸款為長期現金支出，在資金管理調度上是一大挑戰；「房價波動風險」難以預測，因為逆向抵押貸款的存續期間超過10年，房屋變現成了未來唯一的現金流入，因此，面對房價波動的風險，銀行往往僅針對不動產增值空間較大的區域，才有承做意願。
因此，當銀行為了管控風險難以提高核貸成數，加上要收開辦費及鑑價費等雜支，結果就是影響申貸意願，甚至會讓成功申請的屋主，產生自己的房子被低估賤賣的負面觀感。
「賣房養老+信託養老」月領4萬這樣做
洪紹剴表示，由於上述委託人不滿意以房養老的鑑價結果，便建議改走「賣房養老+信託養老」的方案：將房子賣了，所得現金拿去住養生村或老人公寓，剩下現金做信託理財規劃。
也就是委託人把房子賣掉後拿到1300多萬，這筆款項分做三大用途：一，200多萬做為青銀共居的樂齡宅月費，每月2萬多元；二，300萬買投資型保單享月配息；三，剩下700萬拿去銀行信託，部分投資債券領息，算下來一個月大概可以領4萬塊左右。
要注意的是，月配息的投資型保單，因為配息比一般商品好，配息有可能來自本金，但好處是萬一生病可支援醫藥費，身故或期滿能領回一筆錢。
「這樣一來，等於老人公寓的費用、生活費、急病支出等，都有著落。」
洪紹剴強調，賣房後的金錢信託，理財投資方式是由當事人決定。「委託人希望不只是做定存，但銀行對於高齡金融投資有許多規範，加上委託人接受銀行的風險性測試後，發現風險承受度很低，所以能買的理財商品就有限。」
在高齡少子化趨勢下，有愈來愈人多對資產信託有興趣，甚至想要透過信託留房養老，讓銀行來包租代管。洪紹剴指出，實務上銀行比較喜歡做金錢信託，不太願意接受不動產信託，即使願意，只接受委託人是自住的，如果老人家有3間以上的房子收租，因為年紀大了處理不來，想將房子信託給銀行，銀行也不會願意，因為銀行成了受託人後要管理不動產，對銀行來講太麻煩。
「事實上台灣人太喜歡買不動產了，不管是不動產信託、以房養老、賣房養老或養老信託的案例，未來只會多不會少。」
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