以為退休金夠花 80歲夫妻慘淪下流老人：捨不得「以房養老」又需要現金流？2招把死錢變活錢
“若可以避免，建議不要透過銀行的以房養老方案，因為這就像把你的房子打對折賣給銀行。想想看，你繳了2、30年的房貸，實際上付出的金額遠大於房子當初買的價格。然而，當你以房養老給銀行時，僅能拿回相當於房子一半價值的金額。”
．錢都拿去繳房貸，老後窮得只剩下房子怎麼辦？
．退休後，如何打造現金流，把死錢變活錢？
．為何專家不建議「以房養老」？哪2種情況適合「以房養老」？
65歲平均資產保有金額10年就用完
【文／蘇裕豐】在臺灣的一個安靜的小鎮，吳先生每天都在他的小庭院裡澆水，養花，享受著退休生活的寧靜時光。這個庭院，是他多年的辛勞積蓄所換來的。
但隨著年歲的增長，體力不如往昔，吳先生開始發現身體的各種小毛病。原本節儉的他，突然發現自己的醫療費用不斷增加。
一天，他在和老朋友茶聊時，驚訝地發現他不是唯一面對這樣困境的人。大多數的朋友都提到，雖然他們已夠節儉，但醫療和長照的費用卻是他們最大的負擔。這讓原本安穩的退休生活，充滿了不確定性。
而在他們的對話中，更有一些震驚的事實浮現，那就是，據統計，一位退休者，如果沒有其他收入，平均資產保有的金額只能支撐他們10年。這意味著，在70~80歲之後，他們可能會面臨老後破產的危機。
如果不想坐以待斃，有什麼的方法處理這些可能危機呢？
資產活化的智慧：從死錢到活錢
當一個人步入65歲，往往需要開始將注意力轉向資產的活化和準備年金。
所謂的「資產活化」，意指將我們的資產，無論是儲蓄的金錢或者是擁有的房地產，透過一定的方式，使其能夠產生更多的財富。然而，這個概念對許多人來說並非易事。
許多人擁有大量的資產，可能是積累的金錢或者是擁有的房地產，但這些資產卻並未活化，形同死錢。這裡的「死錢」指的是他們的資產，尤其是房地產，並未帶來任何的現金流入。
有些人可能有大量的儲蓄，但這些資產卻並未被有效利用，產生的收益率遠低於理想。我們可以認為一個合理的總資產報酬率應該在5％左右。
比如說，如果你的總資產是2000萬元，那麼一年中，這筆資產應該能夠產生5％、約100萬的現金流入。如果未達到這個報酬率，資產其實會被通膨侵蝕。
許多人的資產中，房地產可能占了1700萬，但是這部分資產並沒有帶來任何收入。剩下的300萬，如果只放在銀行定存，只能帶來1％的收益，也就是3萬元。
這樣算下來，總體的報酬率只有0.15％，這樣的情況就像是坐吃山空，只能等待資金耗盡。
當300萬的資金快花光時，許多人可能會選擇賣掉房產，或者進行以房養老，也就是將房產打對折賣給銀行。但這樣做實際上相當於以低價出售房產。
如果選擇賣掉房產，雖然可以拿到1700萬元，但是因為還需要再找地方住，或者購買較便宜的房子，所以這1700萬並不全能用於退休過日子。
最好的情況可能只能留下一半，最壞的情況只能留下三成，也就是510萬元。在這種情況下，你生活的資金就只剩510萬，因為之前的300萬可能都已經花光，這就使得資產沒有被有效活化。
這種情況是許多人在退休時可能會遇到的問題。很容易讓人成為所謂的「下流老人」或「貧窮老人」。當遭遇預期之外的大筆開銷，例如疾病或失能，他們的資金將更快消耗殆盡。
以為退休金夠花 80歲夫妻淪下流老人
日媒《黃金線上》（THE GOLD ONLINE）就曾經報導過一個真實案例，以為退休金夠花，結果物價漲太兇，導致老夫婦80歲存款見底，因而過世後債留子孫。
65歲的太郎和60歲的太太千里住在30年前購買的住宅中，貸款已經繳交完畢，兩個孩子也都已經搬出家中。
由於日本政府過去宣布，退休後只要有2千萬日圓（約新臺幣425萬元）就能安享天年，因此當太郎的退休金與存款達到2千萬日圓後，以為能和太太安心過日子，把2千萬日圓存進地方銀行，雖然利息極低，但他認為這樣更加保險。
除了存款之外，夫婦每年還有240萬日圓（約新臺幣52萬元）的年金收入，相當於每月可領20萬日圓（約新臺幣4.3萬元）。這讓太郎更加認為沒必要冒風險進行投資。
然而，受到物價高漲影響，二人的20萬日圓年金，僅能打平每個月的生活費。除此之外，包括稅金在內，每年住宅的維持費就約要20萬日圓，再加上兒女紛紛結婚生子，兩人包出不少禮金。
回過神來，太郎退休5年後，存款就僅剩下1320萬日圓（約新臺幣289萬元）。不僅如此，由於太郎的岳母高齡93歲，每年需要12萬日圓（約新臺幣2.6萬元）的長照費用，太郎與妻子也漸漸年邁，每年的醫療費達12萬至14萬日圓（約新臺幣2.6萬元至3萬元）。在太郎滿72歲前，2千萬存款僅剩下不到一半。
太郎75歲時，房子開始漏水，只能斥資200萬日圓（約新臺幣43萬元）重新裝修，並且開始縮衣節食。太郎滿80歲後，夫妻每年約14萬日圓左右的醫療費與照護費，暴增到57萬日圓（約新臺幣12萬元）。添購照護用具和整修房屋等費用又花了74萬日圓（約新臺幣16萬元）。
太郎82歲時，他的存款終於見底，只能跟孩子借錢。隨著時間流逝，兩人面臨龐大醫藥費、房屋修繕費、長照費用，以及死後的殯葬費，待兩人雙雙過世後，留給兒孫的只有一棟房子和1500萬日圓（約新臺幣329萬元）的債務。
從此案例就會發現，面對老年生活沒有做好資產活化是非常可怕的事，而資產活化的重點在於，你需要將資產放在能夠產生現金流的地方，例如，你可以選擇將房子出租，或者進行適度的借款和投資，使得房產內的資金能夠為你創造更多的財富。這是資產活化的關鍵邏輯。
• 房產活化法
如果你只有一棟房子，可能會覺得不具有使資產活化的條件。但事實上，即使只有一棟房子，你仍有多種方式可以活化這筆資產。
首先，你可以考慮隨著家庭人口的變化調整住房方式。例如，假設你的房子有三個房間，但隨著孩子長大離家，你和配偶可能只需要一間房間。此時，你可以考慮將另外的兩間房間出租。
現在市場上有許多短期套房租屋的需求，你可以稍作裝修，將它們轉為獨立的分隔套房，提供給需要的租客。
另外，你也可以考慮賣掉這棟大房子，然後購買兩棟較小的房子。這樣，你可以住在其中一間，並將另一間出租。這等於是用一棟房子的資金，換取兩棟房子的資產。
此外，若你的原始房子格局較大，你甚至可以考慮將整棟房子都出租，然後用這筆租金去支付你新購買的小房子的租金或房貸。這樣的方式不僅可以確保你有穩定的住所，還可以確保資產得到最大的活化。
• 以房養老法
近年來坊間推出的「以房養老」方案，也成為有殼族另類的資產運用方式。不過，此方案真的適合你嗎？
如果真的有一天，老年生活只剩房子沒有錢，相信不少人會開始認知思考去找銀行辦理以房養老的借貸方案，若可以避免，會建議不要透過銀行的以房養老方案，因為這就像把你的房子打對折賣給銀行。
想想看，你繳了2、30年的房貸，實際上付出的金額遠大於房子當初買的價格。然而，當你以房養老給銀行時，僅能拿回相當於房子一半價值的金額。加上升息的情況，可能會讓你每月拿到的錢更少。因此，整體效率真的很差。
誰適合以房養老呢？如果你想要無煩惱地每月固定領錢，或對投資的風險感到擔心，甚至害怕碰到詐騙，那麼傳統的以房養老或許適合你。
另一種可能的情況是，你並不打算把房子留給子女，不論出於什麼原因，那麼以房養老可能是你的選擇。
• 借貸套利法
而在考慮到借貸套利方面，這是一種更為進階的策略。透過低成本的融資來投資於高回報的標的物，理論上是可以獲得正向的差價。但是，投資本身就帶有風險，所以在選擇標的物時必須非常小心。
這種資產活化策略的核心在於精確的評估和選擇是關鍵，其核心思路是：在確定本金安全可回本的前題下，只要投資回報率高於融資成本，那麼這筆差價或利潤就是你的。
另外，當你的資產有適當的借貸結構時，未來資產的傳承也會更為容易。你可以透過資產減去負債的方式，降低表面上的資產金額，從而在繼承時繳納較少的稅款。
例如，如果你有1700萬的房產，但已借款1000萬元，那麼在國稅局的紀錄上，你的資產只有700萬。這樣，當你繼承時，需要繳納的稅款會少很多。
總之，正確看待並活化自己的資產，這樣在退休後才能享受更為舒適的生活。
作者簡介_蘇裕豐
財務策劃師 蘇裕豐－專精投資安全避開詐騙的財務醫生
全臺唯一連續3年榮獲臺灣最佳財務策劃師殊榮，財務規劃實力經得起律師、會計師、金控機構與大學教授的考驗，是全臺少數同時擁有美中臺三地的財務策劃師證照，可以處理跨國境的財務問題；同時也是10年生5個寶貝孩子的幸福爸爸，是財務規劃理念與實戰的實踐家，更是專利發明「詐騙警示紅綠燈」，讓民眾可以學會判斷哪些是詐騙的紅燈，哪些是可投資的綠燈。
☆本圖文摘自財經傳訊《預見50歲後的大小事：生命中不能不知的關鍵時刻，集各領域專家教你解決中年後的財務、醫療、心理、法律等各種問題》
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