台灣買房保證賺的時代過去了！九份印刷廠女工變「曼谷超強包租婆」擁6棟蛋黃區房產：我為何選擇泰國養老？
編按：Dr. Selena楊倩琳出生在單親貧困的礦工家庭，為了賺取學費及生活費，15歲到印刷廠當女工，只是高職同學偶然一句話：「楊倩琳你一定考不上大學」誓言考取大學。努力上班存錢去英國留學攻讀碩士，到最後在上海財經大學完成博士學位，從工廠女工到科技公司營運長，成功翻轉人生。
50歲就提早退休的楊倩琳，近幾年化身「曼谷超強包租婆」，一年多次實地考察，至今已入手5～6間房。她之所以選擇泰國置產，就是從海外避險+資產配置+期望收租+退休養老為主要目的來考量。
除了觀察房市，楊倩琳也聰明啟動錢滾錢計畫：將年報酬率4％以上的租金，定期定額投資高配息ETF，讓存下的錢成為下一間房的頭期款。
泰國房地產市場相較於台灣，有哪些優勢和劣勢？
在曼谷投資房地產，有哪些是致富的關鍵因素？
除了靠近捷運，如何才能挑到容易出租及會增值的好房子？
我為什麼選擇投資泰國房地產？
Dr. Selena 在2022 年俄烏戰爭爆發後，身邊的有錢朋友們紛紛談論起海外投資及置產的規劃，有的朋友選擇投資置產美國，有的朋友選擇新加坡，有的朋友選擇澳洲，Dr. Selena 雖然沒有那些有錢朋友們擁有龐大的資產，但也開始考慮如何把手邊的資產做風險規劃及資產配置。
剛好我的一位律師好友跟我說，她研究了海外國家長期居留，最容易申請的就是泰國，因此我們在2022 年下半年，開始申請泰國的長期居留證。
申請通過之後，我們兩人前往泰國報到，在過程中也認識了她的泰國華僑富商朋友，有機會在他的陪伴下了解更多泰國的投資機會！
泰國富商在泰國投資經商多年，本人在泰國設立公司多年，並擁有40 多間泰國房子。泰國富商帶我們去參觀他的泰國房地產，發現他已經做到規模化的經營，有專門的人在協助物業管理。
聽完他的泰國包租公事業後，發現泰國曼谷捷運小資宅，居然只要200 ∼ 300 萬就有機會輕鬆入手，而且租金的報酬率更是台北的2倍左右，重要的是，泰國房子沒有公設比，所以買到的房子不像台灣會扣掉30％左右的公設比。
了解了這些曼谷房地產的優勢後，開啟了我對泰國房地產的興趣。後來自己飛了曼谷十多次，也認識更多從事泰國房地產的朋友們，其中一個好友是美思國際房地產的CEO Maggie，她本身是泰國華僑，之前在澳洲念EMBA，從事泰國房地產十多年，有著非常豐富的泰國房地產當地投資經驗，我也從她身上成功學習到泰國房地產的投資知識及實戰經驗，在Maggie的協助下，我也順利購入了5 ∼ 6間曼谷房子！
6 個優勢，投資曼谷房產趁現在
去歐洲旅行的，每到一個新城市，Dr. Selena 都習慣研究一下當地的房價。從瑞士日內瓦、伯恩、蘇黎世，到慕尼黑、波隆那、米蘭⋯⋯均有涉獵，我發現比起其他國際大城市，台北市的房價真的不算便宜。
以我姐居住的瑞士洛桑來看，這幾年因為歐盟人口自由流動的關係，有很多法國、東歐的人搬到瑞士，造成瑞士房價高漲，一房難求。
我姐曾分享，他們在瑞士看屋時，曾經看過一個房子要賣，一早仲介就接到上百通電話，買個房子要跟上百組人競爭，壓力也是很大。
不過，以國民所得比換算一下，台北市的房子還是比瑞士貴些。看了歐洲許多大城市的房價後，真心覺得泰國曼谷的房子價格親民許多，這也是我最後選擇在曼谷投資置產的原因。
以下整理了6個曼谷房產的優勢：
1. 匯率在相對低檔
之前泰銖兌台幣曾經 1:1，現在大概 1:0.89 左右(1:0.9)。
2. 泰國觀光及經濟發展
2024 年迎來超越疫情前的觀光人潮，大概 2,700 萬人（有機會回到疫情前的 3,000 ∼ 4,000 萬人）。
泰國的經濟成長也有望在 2024 年擴展到 3.7%。根據路透社報導，泰國央行首長塞塔普(Sethaput Suthiwartnarueput)表示，由於泰國經濟復甦良好，幾乎不需要採取任何刺激市場的手段。
3. 房價約為台北的1/3，並擁有超豪華五星級的公設
在泰國，房價普遍比台灣房價便宜 1/3 左右，比如在曼谷市中心的豪宅，房價大概一平方米 20 ∼ 30 萬之間，換算台灣一坪房價，大約在 60 ∼ 90 萬之間。
重點是，在泰國買的房子都是實坪，沒有公設比，所以實際室內面積，大概也多了 30%以上。更重要的是，在泰國買房不用花錢買車位，因為一般社區都會有 40%左右的停車位，採誰先回誰先停的制度。
而且曼谷因為沒有地震，所以新建案的公設都超級豪華， 公共設施通常多達 20 ∼ 30 項，包含空中游泳池、空中花園、空中健身房、共享空間、直播室⋯⋯，讓人以為住在五星級大飯店，居住品質及品味都是無可挑剔！
4. 買賣房的相關稅賦比台灣低
在泰國，買賣房屋的相關稅，都比台灣低。
5. 房租是台灣的2倍
曼谷一般房租收益年報酬率大概 5 ∼ 6%之間，扣掉代租代管後大概有 4 ∼ 5%左右，相比台北 2%左右，平均房租收益大概是台北的兩倍。
之前 Dr. Selena 在台北辛亥捷運站有一間 700 多萬的捷運小資宅，每個月的資金報酬率大概 13,000 元台幣左右；現在 Dr. Selena 在曼谷 S101 社區花 300 萬台幣購買的園區宅，租金收入也大概是台幣 13,000 元左右。
6. 外國投資湧入支撐房市發展
根據 2022 年泰國投資促進委員會(BOI，Board of Invest- ment of Thailand)統計，全球有將近 1,000 多家企業，陸續移至泰國申請註冊公司，投資總額超過 4,300 億泰銖。密集的勞動人口市場成長，將提升泰國購屋及租屋居住的需求。
之前跟了幾個商界的好友們一起去曼谷看房子，他們都在多年前開始投資泰國房地產，經過三年的疫情後，再次回到曼谷，順便查看自己手邊已投資房地產的狀況。
其中一個在南非經營事業有成的 H 大哥，他在 2018 年買 BTS Ekkimai 捷運站建案，那時 1 平方米(泰國用平方米，大概 1/3 坪)，入手價大概 14 ∼ 15 萬泰銖，現在那邊已經漲到 18 ∼ 20 萬了，如果加上每個月 4 ∼ 5%的租金，合起來的報酬率大概 30%+ 20%(4 年租金)，這些年合起來約 50%，平均年化報酬率為 8%左右。
另一個朋友 K 小姐，是媒體公司高階主管，她在疫情前買了一間新房子，然後一直都很順利出租，沒中斷過(也是 4 ∼ 5%報酬率)。看了他們在曼谷置產投資經驗後，加上我自己這一兩年的泰國房產投資實戰，我歸納出在曼谷買房投資致富的六大關鍵。
在海外置產有很多不同的目的，比如說養老、為小孩的教育(念國際學校)、海外避險、資產配置⋯⋯，目的不同，房地產標的選擇就會不同。
我的一個朋友長期在曼谷工作，就為了小孩買了一間在國際學校旁的新建案，目的只是便於小孩念書時可以在新房休息，所以離國際學校近、交通便利，就是他的主要考量。
因為投資目的不同，最後建案的選擇考量也有所不同。像我自己，就是從海外避險+資產配置+期望收租+退休養老為主要目的來考量。
2. 你的主要投資目標(收租、等增值⋯⋯)
曼谷常住人口中，泰國人大概 1,100 萬，外派來曼谷工作或經商的外國人大概 200 ∼ 300 萬，所以只要在有大量工作機會及交通便利的地方，加上建案好(公設佳)、交通方便、生活機能好，一般房子都不會太難出租。
像我的曼谷第一間房子 S101，因靠近東南亞最大數碼園區 True Digital park 附近，裝潢好後也是一個多星期就順利出租，房客是外派園區的葡萄牙工程師。
3. 房地產的案件選擇評估
俗話說 location 為王，買房子挑選最重要的第一因素，就是地點。曼谷我主要會挑 BTS 日韓富人區附近，或是 New CBD(新的商業區)，也就是以曼谷的蛋黃區或是蛋黃區旁邊的蛋白區為主(比如 on nut 安奴站)，因為地點就決定了是否好出租，以及未來增值的潛力。
曼谷每年有非常多新建案，如何才能挑到容易出租及會增值的好房子，我覺得以下這三點是最基本的要件：近捷運+工作機會多+生活機能好(如有購物中心、國際學校、醫院、公園⋯⋯)。
曼谷目前已興建完成的有 10 條捷運，2023 年 6 月黃色線通車，12 月粉紅線試營運中，之後預計還有 5 條陸續會通車。
不過就像台北的板南線、信義線、文湖線等，都是比較早通車，也是比較在台北市蛋黃區的路線；而曼谷的 BTS、MRT 藍色線也是比較主要的路線，所以，也不代表曼谷建案附近有捷運就是好的投資選擇，還要看是不是離曼谷市中心近、生活機能如何等因素去做綜合考量！
4. 房地產建案的獨特性及稀缺性
像老師在 2023 年年底，跨海成功搶到在 iconsiam(暹羅天地)附近新建案─ AP 的 iconic，就創下 2023 年曼谷銷售的最快紀錄，幾乎上市 2 ∼ 3 天就賣了 7 ∼ 8 成，而外國人份額不到一個月，也幾乎全售罄。
當初老師也看了在大使館區的另一個新建案，那個建案本身條件也是蠻好的，除了自己很喜歡 iconsiam 商場及建案本身外，另外考量的其中一點，就是案子本身的稀缺性，因為 iconsiam 商場幾乎已經變成曼谷新地標，泰國觀光局的跨年煙火也選在這邊施放。
另外可以參考的是，附近有個河岸建案，從一開始預售 30 萬漲到 60 萬，許多曼谷人覺得錯過了這個漲一倍的建案，所以很多泰國人在 iconic 公開銷售的前一晚，便徹夜排隊搶買。
5. 挑到俱潛力的蛋白區
我的泰國房地產朋友跟我分享一個經典例子。當初 BTS on nut 站原本是垃圾掩埋場，泰國建商在那邊先買了地，那時新建案1平方米好像才7∼8萬，現在大約是11∼12萬了。
主要原因就是曼谷發展得越來越好，當人口越來越多時，就會慢慢從市中心往外擴張，而 BTS 的日韓富人區，就是從 Thong Lo(東羅站)往 Ekkamai 站，再往 Phrakanong(帕卡農)站到 on nut(安奴站)，原本的蛋白區會慢慢變成潛力蛋白區，甚至變成蛋黃區。
6. 挑到俱增值潛力的預售屋
在曼谷買房，有時買預售屋也是一種不錯的選擇，但是最好挑選的是泰國十大開發商的案子，比較有保障。因為只要先付大概 15 ∼ 30%的頭期款，剩下的尾款可等 2 ∼ 3 年蓋好後再繳清，而且很多預售屋在潛銷時最便宜，隨著時間過去，會看銷售狀況調漲售價。
比如我之前買的一間預售屋，因為有未來三捷運，附近生活機能好，半年間價格也調漲上去 10% 左右。
因此，在泰國買房，有人賺錢也有人賠錢，因為海外房地產存在一定程度的投資風險。在曼谷買房會不會致富，我想就取決於你是不是有做好功課及研究，對於自己的投資目標是不是清楚，這些相關的重要因素，才是影響你會不會成功在曼谷房產賺錢的原因。
作者簡介
Dr. Selena楊倩琳博士
Dr. Selena楊倩琳，上海財經大學博士與英國University of Surrey碩士，現為福州外語外貿學院副教授及易飛網集團策略長（顧問）。
Dr. Selena為新一代小資理財教主，自創三高好老公選股術，並與CMoney團隊合作開發好老公選股App。另長期推廣631理財法，同時為小資族能聰明理財開發631理財投資App，皆廣受許多小資族喜愛。成功提供小資男女簡單及正確的理財方式，曾輔導過超過千位以上23K小資族，每年收入提升30%以上。
林思妤（Maggie）／跨國房地產專家
林思妤（Maggie）是一位跨文化背景的傑出房地產專家，擁有泰國國籍，同時在台灣和泰國兩地生活、工作。她的教育背景融合了東西方精華，畢業於泰國最負盛名的Chulalongkorn 大學，並取得澳洲Charles Sturt大學國際商務MBA學位。
☆本圖文摘自幸福文化《泰國投資完全攻略：跟著Dr. Selena投資泰國房地產、ETF、養老生活，提早實現財富自由》
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