房市恐慌拋售潮來了？預售平轉撿到賺到？專家曝變盤反轉關鍵「降價急售達這個量才有機會」｜房市觀點

Yahoo奇摩房地產編輯部

2025年2月13日 週四 上午10:10

Yahoo房市觀察員 / 鄭ASH（資深房產媒體人）

開工的這周，陸續被幾個朋友問到「最近市場這麼冷，大家會怎樣嗎？」我說，當然是「會穿厚一點」順便趕快去打流感疫苗囉！當然我知道朋友真正想問的是房市。好啦，說正經的，整體來說，房市基本上半年可以說沒事了，大家可以專心工作了，預售房價的高點就給錢太多的人去接，中古市場的降價低點讓給有老婆丈母娘壓力的人去等，央行還在觀察去年第八波限貸抽銀根的政策，藥氣走到哪，在川普匯率上沒大動作前，央行也還不會輕舉妄動。至於新推案要快炒還是要先hold著、規劃要放大還是要縮小，留給建商代銷們自己著磨吧！

至於今年會不會出現拋售潮，或中古降價潮，用多殺多的局，拖著預售開價一起沉，機率不高，除非拋售降價物件量在區域市場的供給量超過1/4以上，才有可能成為拖累預售行情下沉的大石頭。

不放棄覺得是不是可以逢低布局的朋友再追問，是不可以去找平轉件，認為預售案一案接一案開，一個比一個高價，如果用平轉承接，豈不是撿到賺到！

欸斗…那可不一定喔。為什麼？簡單講，就是「因為今年預售跟仲介市場會分道揚鑣」。

預售因為土地購入成本關係繼續墊高開價與成交行情，加上口袋麥可麥可的資產階級購屋，主導成交價格，他們抱著卡位地段，收藏地段與資產配置或幫子女購屋的心態進入市場，價錢敏感度不若投資客跟自住客那麼斤斤計較，也沒有自備款成數可能不足的擔憂，買起來雖然不能說大手大腳，但就是會一個不小心又把預售新高的高價，用真金白銀的成交給做實了。這些錢多的根本不會把到手的房子拿去平轉。

會平轉的，是看跌且口袋深度不夠的投資客跟部分自住族。投資客因為太嫻熟買賣交易，進進出出的買賣是熟門熟路的家常便飯，眼光好的去年上半年就逢高脫手了，手腳慢的就是去年下半年到今年平轉或小賠以求全身而退的。而自住不得不說確實很大部分會抱持「自住不用擔心漲跌」的心態，不管也不看漲跌波動，矇著頭就這麼老老實實從工程款一路繳到交屋變貸款，踏踏實實住下去。會拿出來平轉的，不外乎擔心交屋出現1~1.5承貸差，怕資金嘎不過來的那群手頭緊，跟心態上對跌價得失心很重的。

今年想平轉承接，千萬不要看預售市場持續開高價當指標，認為撿到賺到，因為預售實登創新高是有錢人買出來的數字；可能在今年出現明顯下修走跌線型的中古交易行情，則是自住市場忍痛斷尾的血淚。

尤其，當下行走勢確定的中古市場，有可能跟新車落地就是跌價開始的概念一樣，雖說有地段價值支撐，不至於跟車市一樣有新車落地打八折這麼狠，市場多預估大約會有1-1.5成的回檔下修空間，「平轉」、「急售」、「賠售」、「出價就談」的降價廣告花招百出之下，貿然進場，接棒還是接刀就不好說了。

在此同時，預售推案已經開始回防傳統蛋黃，主訴求保值抗跌，降量調整上也採供需調整的策略，用量縮來穩價，同時也下修坪數，藉著壓總價維持買氣來hold住去年的新高價。再著，預售已經是資產族群的牌局了，不要忽視有錢人捍衛資產價值的力道，因為他們不只想得和你我不一樣，從根本上，口袋深度就是不一樣。

◎本文章內容僅反映作者個人意見，不代表Yahoo奇摩立場。